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“以房养老”骗局:有老人即便保住房还负百万巨债

我要评论 来源:澎湃新闻  2017-8-16 8:00:02   浏览次数:
[导读]:北京一位受骗老人在家中收拾行李,房子被二次过户后,新房主要求她在三天之内搬走。

北京一位受骗老人在家中收拾行李,房子被二次过户后,新房主要求她在三天之内搬走。中国青年报 图

北京市司法局对涉“以房养老”骗局的公证机构的调查,仍在进行中。目前,该局正在对相关公证处2015年以来办理的涉及60岁以上老年人的强制执行公证和委托公证进行专项排查。

8月14日,北京市司法局通报调查初步进展,涉案北京市方正公证处因一段时期以来内部管理不善、出现公证质量问题,已停业整顿。

近日,北京多名老人陷“以房养老”骗局一事引发高度关注,多位老人从一个名叫广艳彬的“理财人”处获得承诺,投资理财项目每月能获得10%到15%的高息,拿房子抵押给银主获取借款用于理财,就能获得一个安置晚年的好机会。然而回报没拿到本金也未归还,随着“理财人”的失信,老人们开始被催债,有的房子在不知情的情况下被低价卖出。而有发现受骗及时采取终止措施保住了房子的老人,被法院强制执行百万巨债。

为老人们提供法律援助的北京老年维权服务工作站、北京市致诚律师事务所刑事项目负责人武婕律师告诉澎湃新闻(www.thepaper.cn),据统计,2015年以来涉广艳彬案的,由北京市公安局西城分局移送检察院的案子就有30多起,目前广艳彬涉嫌诈骗一案正处于审查起诉阶段。

值得注意的是,老人们的房子是被合法强制过户的,经过相关公证处公证的债权文书和房屋全权代理委托书被赋予强制执行力。但公证人员是否违规或违法,仍需官方进一步调查。

老人及家属们怀疑,这是银主、中间人、买房人合谋设计的骗局,其目的就是奔着房子去的,但难以拿出有力证据,他们想拿回房子难度很大。武婕称,目前该系列案件中,被刑事立案调查的也仅有广艳彬一人。

北京市检察院第一分院8月14日的一篇分析“以房养老”骗局的文章也称,虽然可以确认不同身份的人在链条中扮演的角色,但很难有效追究其法律责任,暂时没有证据证明这些人涉嫌共谋诈骗。

百万借款遭强制执行

68岁的鹿雪保住了房子,她是投资广艳彬“以房养老”项目的被骗老人之一。她告诉澎湃新闻,2015年4月,在中间人的带领下,她在北京市方正公证处签订了160万元的借款合同、具有强制执行效力的债权文书公证书、委托书以及公证书等大量的法律文件,她称自己当时并不清楚相关公证文书的法律后果,也无公证员讲解。

2016年1月份开始,银主多次打电话催还本金及利息,她知道广艳彬经营上出了问题,不能支付银主利息了,而广艳彬则经常不回电话。同年5月17日,她到北京方正公证处,声明终止之前的房屋全权处分委托,并进行公证,后来成功阻止了房子正在办理中的过户。

但2016年7月25日,鹿雪的“银主”申请执行债务,北京方正公证处出具了执行证书,执行证书将其之前抵押的房子列为可供执行财产,出借人可持证书向有管辖权的法院申请强制执行。

一个月后,鹿雪收到了北京海淀区法院的执行通知书,被法院责令立即履行还款义务。为了保住房子,2016年10月,她向法院的案件案款账户汇了本金及利息共计217.6万元。她的女儿告诉澎湃新闻,之前以现金方式偿还的50余万利息,因没收条等任何证据,无法获得法院确认。

中国裁判文书网收录了同样发生在北京的类似一起案例。年近七旬的尹某称遭遇同样的“以房养老”骗局,也签订了同样的公证文件。借来交给人理财的钱没有拿回来,而银主通过公证处的执行证书申请了强制执行。

老人向法院申请,请求不予执行。尹某称,自己遭遇欺诈,并且公证人员未就强制执行公证的概念、程序、效力、意义、后果向其告知,制作好的材料也未让其详细阅读,仅让其签名。

北京二中院2015年8月10日最终裁定认为,没有证据证明签订的《借款合同》及公证书过程中存在受欺诈、胁迫等违背其真实意思表示的情形,亦不存在公证机构有严重违反法律规定的公证程序的情形。另外,本案所执行的《借款合同》,现无证据表明第三人的诈骗行为与本案有直接关,最终驳回了老人申请。

浙江大学光华法学院讲师、法学博士章程告诉澎湃新闻,这就意味着如果不能证明银主、中间人等与广艳彬存在合谋,那么他们所借巨额款项都还是要自己偿还的。

中间人法庭上否认合谋

刘美老人直到被清房才意识到自己被骗了。刘美的儿子告诉澎湃新闻,2016年10月13日,家中没人,母亲接到龙某电话告知要清房,回去后发现自己门被撬了,东西被搬出了室外。对方手中拿着已经过户的房本,这时他才知道母亲陷入骗局一事。

刘美名下97平米的房子被以260万元的价格卖了,并进行了过户,家属称,这套房子市值应近500万,所卖款项至今不知去了哪里。刘美及家人不愿屈从,将东西搬回了房子,目前仍在继续住。

同样让广艳彬理财后房产被过户的还有高洁老人。她称在不知情的情况下,中间委托人龙某将她位于朝阳区的一套房子办理了房屋买卖登记手续,成交价格为280万,而她估计这套房子市值应在350万以上。

高洁提起了诉讼,认为龙某及购房者欺诈行为明显,要求确认房屋买卖合同无效。此案8月7日上午在朝阳区法院王四营法庭公开开庭审理。

据《法制晚报》报道,中间受托人龙某在法庭上称,卖房时高洁主动提出让他帮忙找买家,起订合同之前也经其确认。自己并不存在任何自作主张、自行买卖房屋的情况,更不存在和买房者串通,安排卖房的情况,整个房屋交易过程都是按照高洁的要求进行的,他把过户后的房款打到了银主的账户。

山东卫视8月8日播出的《调查》节目中,多名老人的中间人龙某接受采访时说:“我不认识广艳彬,我是后面出了这个事以后我才认识他。之前我都不认识他。就做委托这一块,别的没有。”节目中,龙某还否认自己当过银主,不过有老人出示的借款合同显示,出借人为龙某。

从买家的信息中,受骗老人及家属们还发现了一些可疑的关联。比如,一名李姓老人的房子的买主,与龙某为同一信息咨询公司的股东等。

北京市检察院第一分院8月14日在其官方微信公众号发布文章,分析了“以房养老”诈骗犯罪的特点。文章指出,委托书将老人完全架空,将自己房屋抵押、买卖、甚至是收取房款等一切处分权利通通转交给受托人。老人无力偿还借款的情况下,“委托代理人”和“银主”基于上述公证的授权委托书,直接凭借具有强制执行效力的债权文书公证,无需经过老人同意,拍卖和过户老人的房产。借款方“银主”凭借自己在法律关系中的优势地位,利用债务人困顿窘迫的弱势地位,谋取失衡的经济利益。

文章以另一起“以房养老”诈骗案为例指出,“理财人” 、“银主”、“委托代理人”、“购房者”各角色之间各有作用,客观上形成了一定的分工配合。但这种看似精心设计,环环相扣的骗局,在诸多环节披着合法外衣,虽然可以确认不同身份的人在链条中扮演的角色,但很难有效追究其法律责任,暂时没有证据证明这些人涉嫌共谋诈骗。加上受害老人法律意识不强,且未参与房屋实际交易,增加了调查取证和维护权益的难度。

章程表示,即使委托公证被撤销,不能证明恶意串通的情况下,买房人也可能称自己是善意取得,受骗老人讨回房产很难。

公证责任

多位老人及家属称,老人在不知道情的情况下签字,签字时公证员未在场,说明公证处没有尽到应尽的法律后果、风险等告知义务,公证处是有责任的。他们统计出涉事的三家公证处,方正、国立、中信。根据《公证程序规则》规定公证机构受理公证申请后,应当告知当事人申请公证事项的法律意义和可能产生的法律后果,告知其在办理公证过程中享有的权利、承担的义务。

8月14日,北京市司法局通报,北京方正公证处涉“以房养老”骗局被停业整顿,主任被免职。通报还称,投诉的10户当事人中,8户请办理的公证书,未发现明显违反《公证法》的情形,但在办证流程、告知、送达等环节上有瑕疵。

北京市司法局表示,公证员有过错给当事人造成损失的,公证处和公证员依法承担相应法律责任。在核查中如果发现公证人员涉嫌犯罪线索和证据的,将第一时间移送司法机关。

此前8月2日,针对“以房养老”骗局事件,北京市司法局回应,成立核查工作专班,尽快查清事实特别是公证员尽职审核方面的问题。同时,北京市司法局提出业务规范,即日起北京市公证机构办理赋予强制执行效力公证和涉及不动产委托公证必须将公证书送达双方当事人;公证机构为60岁以上老年人办理赋予强制执行效力公证或涉及处分不动产的委托公证时,老年人必须由成年子女陪同,办证过程必须进行录像,并附卷备查。

8月14日,澎湃新闻从司法部获悉,司法部近日下发通知对规范公证执业提出进一步要求。通知要求公证机构不准办理涉及不动产处分的全项委托公证,不得办理一次性授权全部重要事项的委托公证,不得在公证书中设定委托不可撤销、受托人代为收取售房款等内容。

上海律师赵志东告诉澎湃新闻,公证机构在人们心目中一直有着很高的地位与很强的公信力。此类骗局可能一定程度上利用了百姓对公证机构的信任感。另外,根据《公证法》规定,公证机构及其公证员因过错给当事人、公证事项的利害关系人造成损失的,由公证机构承担相应的赔偿责任。

与此同时,赵志东还认为,对于公证人员应该有更高的职业要求。公证人员作为专业人士,在发现老人签署的委托书等文书有猫腻时,应该及时警醒。

司法部在上述通知中也要求,公证机构、公证员应当尽到更高标准的审查注意义务,不得片面依赖书面证据材料而忽视沟通交流,不得只重程序合规而轻实体内容审查。公证员对“合理怀疑”的公证申请,应当及时提请公证机构进行会商研究,进一步核实有关情况。

“银发收割”

法律援助律师将这场骗局称作是披着合法外衣专门针对老年人群体的“银发收割”。北京老年维权服务工作站是北京老龄办联合北京致诚律师事务所成立的,主要为老年人提供法律援助,武婕告诉澎湃新闻,他们分析这些案例发现,当事老人普遍高龄,记忆、认知都在退化,对法律知识比较欠缺,有些甚至空白。

“他们对社会的认知、知识结构停留在很久以前。对自己签字的特别是对现代生活中签字的意义理解不一样。比如那个年代认组织的公章”,武婕说。

武婕还说,这些老人大多社会活动比较强,不乏教师等高知,反而好被利用。“他们年轻辉煌,老了不甘心接受退休带孩子。骗子说是投资建设国家项目,他们年轻时曾经参与社会建设,不甘心被社会遗忘,想找回自己年轻时的价值。”

武婕说,老人们自己也是有责任。很多涉事老年人之前已经在保健品、投资理财圈混了一年半年了,而且很多都是熟人介绍,这种介绍提升信任感。

另外,子女关怀普遍缺失也是原因。武婕说,此次系列以房养老案三四成是孤寡老人型,很多子女也知道父母曾在保健品圈混,子女如果发挥很大作用不至于让父母陷入如此大的骗局中。

章程告诉澎湃新闻,目前公证机构采取的一些临时应对,如要求老人的房产委托公证需要成年子女陪同,也不过只是救急。如果下次出现“以车养老”的骗局呢?是不是汽车委托公证也要子女陪同?其他重要的生存动产呢?

章程说,从街头骗局到电话骗局,从保健品骗局到房产骗局,通过欺骗老年人来敛财的方式越来越多样。要彻底杜绝类似公证机构、公证员有意无意的行为可能被利用的风险,民法必须从行为能力变革的角度因应老龄化社会的到来,寻找根本解决之道。真正需要予以支援的是老年人的认知能力、决定能力。

(应受访者要求,文中刘美、高洁、鹿雪为化名。)

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