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“以房养老” 为何问的多办的少?

我要评论 来源:北京晚报  2018-7-10 9:25:09   浏览次数:
[导读]:将自己的房子抵押给保险公司,每月获得数千甚至上万元的保险金,房子不仅能自住,还可以再出租。记者日前从北京市长安公证处了解到,北京的一些“时髦”老人已经选择投保“以房养老”保险来改善晚年生活。不过,这种“以房养老”保险仍然处于问的多办的少的境况,投保的也基本是无子女或者子女不指望遗产的老人。抵押房产投保改善生活,还是“但存方寸地,留与子孙耕”?是摆在老人面前的一道选择题。而他们给出的答案决定着,“以房养老”保险这条养老新路,对他们自己而言,究竟是晚年幸福的曙光,还是一块吃不到嘴里的蛋糕。

    视觉中国 供图

    将自己的房子抵押给保险公司,每月获得数千甚至上万元的保险金,房子不仅能自住,还可以再出租。记者日前从北京市长安公证处了解到,北京的一些“时髦”老人已经选择投保“以房养老”保险来改善晚年生活。不过,这种“以房养老”保险仍然处于问的多办的少的境况,投保的也基本是无子女或者子女不指望遗产的老人。抵押房产投保改善生活,还是“但存方寸地,留与子孙耕”?是摆在老人面前的一道选择题。而他们给出的答案决定着,“以房养老”保险这条养老新路,对他们自己而言,究竟是晚年幸福的曙光,还是一块吃不到嘴里的蛋糕。

    故事

    老太太每月拿15000余元保险金

    70多岁的林老太太在市中心有一套单位分的小房子,价值400余万元。早在30多年前,她离婚后便再没成家,膝下无儿无女,独自一个人生活了几十年。

    林老太太退休前是一家事业单位的部门经理,现在每个月退休金3000余元。老太太身子骨挺硬朗,家里还养着好几条狗。这么多条狗吃喝,花费也不小。

    在得知一款老年人住房反向抵押养老保险产品后,林老太太的晚年生活出现了转机。她和保险公司签订合同,将自己的这套房子抵押给保险公司。保险公司每月给林老太太15000余元的保险金,直至她去世。

    除了每月有一笔钱可以改善生活之外,让林老太太更踏实的是,房子虽说抵押了,但她依然可以住着。如果她愿意,甚至可以再出租,吃租金。今后房价涨了,保险公司不会分享增值收益,房价跌了,风险由保险公司去承担。 

    按照保险合同约定,林老太太在世时还可以随时赎回房子,其去世后,指定的继承人也有权赎回。届时,保险公司会计算出这些年支付给林老太太的保险金、利息以及相关费用,在林老太太或其指定继承人向保险公司偿还了这些钱之后,便可解除合同,拿回房子。

    如果他们放弃赎回权利,保险公司可以在林老太太去世后将抵押房产出售,用卖房的钱来偿还,剩余部分会还给老人指定的继承人,如果房款不足以偿还,林老太太的继承人也不用再支付任何费用。

    林老太太无儿无女,她指定的继承人是自己好朋友的孩子。林老太太身故后,如果房产处置偿还保险公司后还有余额,指定继承人会帮她完成遗愿,将余款捐赠,用于小动物保护工作。

    林老太太很高兴,既住着自己的房子,每月还有一大笔钱,她和她的狗,都能有更好的生活。

    探索

    以房养老保险要做合同和遗嘱公证

    在北京,还有三十几位老人有着与林老太太相同的选择,投保“以房养老”保险改善晚年生活。

    “以房养老”这个概念近些年有点被“玩坏了”,很多人直接会联想起那些觊觎老人房产的以房养老骗局。而事实上,林老太太等人投保的“以房养老”保险却是真正经过保险监管部门审批的险种,是一种将住房抵押与终身年金相结合的商业养老保险业务,在国外已经很成熟。

    2014年6月,保监会发文,从当年7月1日起,在北京、上海、广州、武汉4地进行老年人住房反向抵押养老保险试点,为期两年。

    不过,市场需求有限、住房政策的不确定性、房屋贬值的风险以及越来越长的人均寿命让一些保险公司对开设“以房养老”险种态度谨慎。

    直到试点开始第9个月,幸福人寿首款“以房养老”保险产品才获批上市销售。

    2016年7月,在两年试点期届满之际,保监会发文又把试点时间延长了两年,并将试点范围扩大至各直辖市、省会城市(自治区首府)、计划单列市,以及江苏省、浙江省、山东省和广东省的部分地级市。

    这么一项时间跨度大、又涉及老人群体的保险项目,法律保障工作尤其重要。早在2014年推出这项保险之前,幸福人寿公司就找到北京市长安公证处,希望公证处能为保险合约进行公证。

    长安公证处张浩副主任告诉记者,在北京,不少老人是这样一种生活状态:一辈子积蓄不多,退休金有限,要是身体不好的还要负担不少医药费。老了老了,日子还得精打细算。世界那么大常想去看看,或者日常请个保姆照顾起居,没有额外的资金支持,都是可望而不可即的。

    他们最值钱的财富,便是他们住的那套房子。因为要自住,房价涨得再高,与他们都没有太大关系。房子卖了,确实能立马得到一大笔钱,但租房或者去养老院,他们又觉得心里不踏实。所以,他们只能选择住着几百万的房子,过着比较差的生活,等着死后留给子女继承,没有子女的只能留给亲属。

    “正规的以房养老保险对于增加老人养老方式、充分利用社会资产等方面都是有积极意义的。”张浩副主任说,三年来,长安公证处一直在为这个保险项目提供公证服务。

    老人投保,一个是要做合同公证,借助公证审查的手段,确保老人自愿投保,以防日后出现说不清楚的麻烦。

    另外还要做一个遗嘱公证,明确老人身故后房产处置剩余的财产留给谁。因为抵押房产牵涉到保险公司的债权,而处置财产又是在老人去世之后,提前订立遗嘱,对继承人进行确定,能确保日后房产顺利处置,老人及其继承人都能如愿以偿,避免为继承财产发生纠纷,为保障各方权益奠定法律基础。

    公证独特且不可替代的证明作用,为“以房养老”保险的顺利落地,为老人妥当安排生前身后事提供了强有力的保障。

    虽说是一个商业性的保险合同,但考虑到其带有公益属性,长安公证处并没有按一般合同公证以标的额来收费,只是按件收费。而70岁以上老人做遗嘱公证又免费,进一步降低了公证成本。

    现象

    投保老人无子女无继承之忧

    从2015年5月18日办理了第一个“以房养老”保险合同公证以来,长安公证处在三年间共为29个老人办理了公证,目前还有三四个家庭确定要投保,正在和公证处约时间进行公证。与北京庞大的老年人群体相比,选择“以房养老”保险的老人还很少。

    “不少人打听,但问的多办的少。也有个别老人‘拉抽屉’,投保之后解约的。”张浩副主任分析说,老人如果有儿有女的去抵押房产养老,会让人觉得子女不孝,而且子女可继承的财产也缩水甚至没有了,影响亲情关系。另外就是中国人的传统观念问题,有的老人即便节衣缩食,也想尽可能留些遗产给孩子。

    而这几十位选择“以房养老”的老人,有着鲜明的共性——无子女,或者有子女、但没有遗产继承的忧虑。

    公证员介绍说,在已经投保的29个老人中,9个是没有子女的,对于房产处置的余额,他们有的留给侄子侄女,有的留给原单位,还有两三个直接就给保险公司了。而有子女的老人,子女也不多,且子女都有稳定的工作和家庭,甚至长期定居国外,可以自己照顾自己,完全不指望老人的遗产。

    “这些老人普遍文化素质比较高,有的还是搞研究的高级知识分子,思想也很开明。”公证员说,在做公证时,他们特别注意审查老人的神志是否清楚,是否知悉保险条款,是否自愿投保等关乎老年人自身权益的问题,并对公证过程进行录像留档。“这些老人不仅脑子特别清楚,而且对保险条款完全理解。”公证员说。

    在办理公证手续时,公证员都会仔细询问老人是否了解这款保险产品,为什么要投保这款产品?“合算”是老人们大都会给出的答案。

    老人们抵押的房产大多是五六十平方米的老旧福利房,面积不大,但地段都不错,评估价不低。有的老人还不止这一套房子。保险公司根据房产价值和老人的年龄等条件来计算养老金给付金额,多的每月能拿到一万七八,最少的也能拿到五六千元。

    有一对80多岁的老夫妻,抵押了一套500万元的房产投保,俩人每月各领上万元的保险金,加起来一个月能拿到25000元。再加上老人自己原有的退休金,收入水平简直秒杀一众“白领”。

    每个月进账一大笔钱,老人们的“花钱”计划各不相同。有的老人想去住养老院,有的为了看病。有个老人早年丧夫,独自拉扯一双儿女,吃了不少苦。如今儿女都事业有成,老人把一套房子抵押投保后,自己三天两头去旅游。

    难题

    尚无闭环案例 房产变更产权缺法律规范

    张浩副主任告诉记者,由于老年人住房反向抵押养老保险业务才刚刚开始3年,老人们抵押了房产,按月拿着养老金,也都还健在,因此尚未进入到房产处置这个最终环节。目前老年人住房反向抵押养老保险还没有一例闭环案例。而房产处置这个环节,才是真正的法律难点。

    “目前,老年人住房反向抵押养老保险并没有专门的法律去规范。早先实施的物权法中虽然有关于抵押的相关规定,但也没有住房反向抵押的概念。”张浩副主任说,按照目前的法律规定,老人去世了,卖他的房产,应该先办继承。老人负债的,继承人在遗产范围内偿还债务后,可以继承遗产的剩余部分。没有继承人,或者继承人放弃继承的,可以把房屋拍卖偿债。

    “但老年人住房反向抵押的房产怎么变更房屋产权?谁来出文书?依据是什么?我们也在考虑公证可否凭借自身的审查职责和中立公正的地位,在房产处置环节发挥积极的法律作用。比如由公证处出具权益继承公证书,明确保险公司的债权,房产权益由保险公司承继,出售给谁,然后拿着去办理过户。”张浩副主任说,当然,这种设想是否可行,确权、解押等房产处置的操作难点,都是留给未来的待解之题。

    “今后,当建立了完整的法律法规体系来规范,社会大众又普遍接受,并经过了市场和时间的检验时,老年人住房反向抵押养老保险这条养老新路,或许会真正迎来春天。”张浩副主任说。本报记者 孙莹

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