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拍卖人的拍卖标的瑕疵告知义务及责任

我要评论 来源:人民法院报  2015-11-7 23:28:38   浏览次数:

    裁判要旨

    在拍卖活动中,向竞买人告知拍卖标的存在的瑕疵属于拍卖人的法定义务,除非拍卖人拍卖前申明不能保证拍卖标的的真伪或品质的。拍卖人对拍卖标的的瑕疵告知义务负有严格的证明责任,即使拍卖标的存有的瑕疵不足以影响交易的达成,但仍不能免除其告知义务。

    案情

    2014年6月10日,被告龙泰公司委托至高公司拍卖一处房屋及土地使用权。至高公司两次刊登拍卖公告,内容包括拍卖时间、地点、标的范围、位置及参考价。7月17日,原告牟中国向至高公司申请竞买并签订协议,协议约定“乙方一旦进入拍卖会现场,即表明愿意现状接受标的”。牟中国于当日交纳保证金100万元。7月18日,牟中国以1280万元拍得标的,并签署《拍卖成交确认书》,付款时间为同年7月23日前。7月21日,牟中国得知龙泰公司因向银行贷款以该标的办理了抵押(贷款于2014年7月24日到期)与至高公司交涉,要求解除抵押后再付款。7月24日,龙泰公司还清银行贷款。7月25日牟中国以拍卖标的权属变更问题协商无果致交易不能为由,要求退还保证金。7月26日,龙泰公司、至高公司刊登催款通知,要求牟中国7月28日前付款。7月28日,拍卖标的上抵押解除;8月6日,至高公司将该拍卖标的以1200万元再次拍卖成交。另查明,龙泰公司委托至高公司拍卖抵押物前未征得抵押权人同意。牟中国认为龙泰公司和至高公司在拍卖活动隐瞒拍卖标的瑕疵构成欺诈,向法院起诉,请求撤销《拍卖成交确认书》,退还保证金及占用期间利息,赔偿经济损失等请求。

    裁判

    湖北省荆门市东宝区人民法院审理后认为,拍卖人向竞买人说明拍卖标的的瑕疵,是拍卖人的法定义务,本案拍卖标的设定的抵押应属拍卖标的的权利瑕疵。拍卖人告知拍卖标的的瑕疵,应采取明确、主动的方式。《竞买须知》虽对拍卖标的情况进行说明,但未载明拍卖标的设定有抵押的情况;竞买协议还约定“竞买人一旦进入拍卖会现场,即表明愿意现状接受标的”,但该条款为格式条款,明显免除了至高公司的法定义务,排除了竞买人主要权利,应为无效。至高公司未履行瑕疵告知义务,虽属违反拍卖法的规定,但不足以证明至高公司主观上存在隐瞒瑕疵的故意,故不构成欺诈,但仍可导致牟中国对拍卖标的产生错误认识,应属重大误解,符合合同的可撤销情形。据此判决:撤销《拍卖成交确认书》;至高公司返还保证金;驳回牟中国的其他请求。

    至高公司不服一审判决,提起上诉。荆门市中级人民法院审理后认为,首先,本案拍卖标的上设有抵押,且拍卖未经抵押权人同意属于拍卖标的瑕疵,至高公司拍卖前未对牟中国告知,构成瑕疵隐瞒;其次,拍卖时抵押担保的债务明显大于拍卖成交价,拍卖标的瑕疵对交易决策具有显而易见的影响;再次,尽管拍卖人事先曾劝阻牟中国参与竞买,但从现有证据看不出拍卖人劝阻的理由,特别是抵押的事实,劝阻行为既不能表明对存在瑕疵的说明,也不能表明其非故意或存有善意。因此,拍卖人的行为构成欺诈,遂对一审判决撤销《拍卖成交确认书》及至高公司返还保证金的判项予以维持,并改判至高公司支付资金占用利息。

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